Mieten in Zeiten von Corona

Seit dieser Woche steht die Unternehmerwelt Kopf: Die Einschränkungen und Verbote hinsichtlich der Geschäftsöffnung gefährden in vielen Fällen die Existenzgrundlage der Kaufleute, Handwerker und Dienstleister. Zu allem Überfluss drücken die laufenden Kosten weiter auf das bereits jetzt überstrapazierte Budget. Was tun? Fragen sich nunmehr alle. DER MITTELSTANDSVERBUND gibt einen Überblick über die rechtliche Lage rund um das Thema Gewerberaummiete.

Brüssel 19.03.2020: Die nächste Eskalationsstufe der Corona-Krise wurde Anfang dieser Woche erreicht. Seit Dienstag müssen in allen Bundesländer nicht-essentielle Gewerbe für den Publikumsverkehr geschlossen bleiben. Damit einhergehend, brechen vielen Händlern, Handwerkern und Dienstleistern die einzige Einnahmequelle weg. Neben der Frage, wie Mitarbeiter bezahlt werden können (zu den entsprechenden Lösungen hat DER MITTELSTANDSVERBUND ein umfassendes Informationsmaterial und zwei Webinare erarbeitet) müssen auch laufende Forderungen bedient werden. Allen voran: Der Mietzins auf den Gewerbe-Mietraum.

Aus der aktuellen Diskussion innerhalb und außerhalb der Verbundgruppen-Szene kommt immer wieder die Frage auf, inwieweit die Stundung, Minderung oder das komplette Aussetzen der Pflicht zur Entrichtung des Mietzinses verlangt werden kann.

Schließungsanordnung = Mietmangel?

In diesem Zusammenhang wird oftmals vorgebracht, dass die behördliche Anordnung der Schließung sämtlicher nicht-essentieller Gewerbe für den Publikumsverkehr einen Mietmangel darstellt. Sollte dies der Fall sein, so könnte sich die Gewerbemiete reduzieren oder gar für eine Zeit ausgesetzt werden. Hingegen ist die Rechtsprechung in diesem Bereich relativ eindeutig. In Fällen behördlicher Schließungen von Betrieben hebt der Bundesgerichtshof in ständiger Rechtsprechung eine differenzierte Betrachtungsweise hervor; Liegt der Grund für die behördliche Schließung in dem Mietobjekt selbst, liegt in der Tat ein Mietmangel vor. In der Folge könnte die Miete auch aufgrund eingeschränkter oder komplett aufgehobener Nutzungsmöglichkeit reduziert bzw. ausgesetzt werden. Liegt der Grund der behördlichen Schließung hingegen in der Gewerbetätigkeit als solcher, so liegt kein Mietmangel vor. In diesem Fall hätte der Gewerbetreibende seine Tätigkeit auch in keinem anderen Mietobjekt durchführen können, so die Logik des Bundesgerichtshofs. Das Risiko liegt also in einem solchen Fall in der Sphäre des Gewerbetreibenden.

Im Ergebnis bleiben die Mietzinsforderungen auch im Falle einer behördlichen Schließungs-Anordnung weiterhin bestehen.

Vertragsanpassung aufgrund von Corona?

Diskutiert wird auch, ob der Mieter nicht zumindest eine Vertragsanpassung im Rahmen der Störung der Geschäftsgrundlage verlangen kann. Die gesetzliche Regelung des § 313 BGB sieht vor, dass bei einer wesentlichen Veränderung der Umstände, die bei Schließung des Vertrags bestanden, eine Anpassung des Vertrags verlangt werden kann. Auch der Umstand, dass sich wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, als falsch herausstellen kann eine Vertragsanpassung zur Folge haben. Hingegen gelten diese Grundsätze ausschließlich im Rahmen der bestehenden Risikoverteilung. Auch hier herrscht Klarheit, dass das Verwendungsrisiko grundsätzlich vom Mieter zu tragen ist. Falls das Vorliegen eines Mietmangels daher abgelehnt wird, so wird schwerlich eine Störung der Geschäftsgrundlage zu beweisen sein.

Vertragsvereinbarungen

Hingegen werden in jedem Fall die individuellen Vertragsvereinbarungen zu prüfen sein: Haben sich Mieter und Vermieter eventuell auf umsatzabhängige Miete geeinigt, oder hat der Mieter verbindlich und einseitig einen Mindest-Umsatz vertraglich zugesagt, so wäre eine Minderung des Mietzinses möglich.

Was tun also?

Auch dem Vermieter wird in den meisten Fällen daran gelegen sein, dass das Mietverhältnis nach der Zeit der Corona-Krise und mit Wiederaufnehmen der normalen gewerblichen Tätigkeit weiter bestehen bleibt. Aus diesem Grund sollte der Kontakt mit dem Vermieter gesucht werden, um individuelle Lösungen zu finden – in diesem Bereich sind Vermieter und Mieter völlig frei, entsprechende Vereinbarungen zu treffen. Grundsätzlich sind eine Aussetzung, eine Stundung oder eine Minderung der Miete mögliche Handlungsoptionen. Auch über das Thema „Nebenkosten“ sollte eine Vereinbarung erfolgen. Diese wäre aufgrund der eingeschränkten bzw. völlig eingestellten Gewerbetätigkeit in jedem Fall zu reduzieren.

DER MITTELSTANDSVERBUND hat für Verbundgruppen und deren Anschlusshäuser ein Musterschreiben entwickelt, welches als Grundlage für die Gespräche mit den Vermietern dienen kann.

Zum Musterschreiben an Vermieter

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Ansprechpartner

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