Schriftformheilungsklausel in (Gewerbe-)Mietverträgen unwirksam

Berlin, 06.12.2017 – Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Ur­teil vom 27. September 2017 ent­schie­den, dass sogenannte Schrift­form­hei­lungs­klau­seln mit der Vor­schrift des § 550 BGB un­ver­ein­bar und da­her un­wirk­sam sind – BGH-Ur­teil vom 27. September 2017 – XII ZR 114/16. Die Miet­ver­trags­par­tei­en kön­nen sich da­her nicht mehr auf die Un­mög­lich­keit ei­ner or­dent­li­chen Kün­di­gung des Miet­ver­tra­ges wäh­rend der ver­ein­bar­ten Fest­lauf­zeit ver­las­sen. Mit dem am 07. November 2017 ver­öf­fent­lich­ten Ur­teil des BGH dürf­te das Thema Schriftform nun in den Fokus rücken.

Hintergrund

Mietverträge mit einer Festlaufzeit von mehr als einem Jahr müssen schriftlich abgeschlossen werden – das besagt § 550 BGB. Alle wesentlichen Vertragsbedingungen, also der Mietgegenstand, die Miethöhe sowie die Dauer und Parteien des Mietverhältnisses, müssen sich aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergeben. Ist die Schriftform nicht gewahrt, bleibt der Mietvertrag zwar wirksam – er gilt jedoch als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und kann deshalb jederzeit mit ordentlicher Frist gekündigt werden.

In der Praxis zeigt sich, dass viele langfristige Mietverträge, insbesondere Gewerbemieterträge, die Schriftform nicht einhalten und daher vorzeitig kündbar sind. Um das zu vermeiden, werden häufig sogenannte Schriftformheilungsklauseln vereinbart. Darin verpflichten sich die Parteien, etwaige Schriftformmängel zu beheben und den Mietvertrag nicht unter Berufung auf solche Mängel vorzeitig zu kündigen.

In der Vergangenheit hielt die Rechtsprechung solche Klauseln überwiegend für wirksam. Anfang 2014 entschied der BGH aber erstmals, dass sie nicht für Grundstückserwerber gelten, die kraft Gesetzes in das Mietverhältnis eintreten – Urteil vom 22. Januar 2014, XII ZR 68/10. Jedenfalls seit diesem Zeitpunkt war umstritten, ob und unter welchen Bedingungen Schriftformheilungsklauseln wirksam sind.

BGH kippt Schriftformheilungsklauseln generell

In seinem jetzt veröffentlichen Urteil hat der BGH den Streit dahingehend entschieden, dass Schriftformheilungsklauseln generell unwirksam sind. Das gilt gleichermaßen für Wohnungs- wie für Gewerbemietverträge. Es kommt auch nicht darauf an, ob die Klausel individuell ausgehandelt oder als vorformulierte Geschäftsbedingung einseitig vorgegeben wurde.

Der Fall des BGH

Im Miet­ver­trag beziehungsweise sei­nem Nach­trag hat­ten die Miet­par­tei­en ur­sprüng­lich ei­ne Wert­si­cherungs­klau­sel ver­ein­bart, wo­nach die Mie­te an­zu­pas­sen ist, wenn sich der Verbraucherpreis­in­dex um min­des­tens zehn Punk­te ver­än­dert. Der Nach­trag ent­hielt zu­dem ei­ne Schrift­form­hei­lungs­klau­sel, wie sie heu­te in fast je­dem Ge­wer­be­raum­miet­ver­trag zu fin­den ist.

In der Fol­ge­zeit bat der Ver­mie­ter den Mie­ter in ei­nem Schrei­ben die Wert­si­che­rungs­klau­sel da­hin­ge­hend zu än­dern, dass die Mie­te nicht erst ab ei­ner Ver­än­de­rung von zehn Punk­ten, son­dern ab ei­ner Ver­än­de­rung von 5 Prozent des Ver­brau­cher­preis­in­de­xes an­ge­passt wird. Der Mie­ter ver­merk­te auf dem Ver­mie­ter­schrei­ben hand­schrift­lich “6 Prozent ein­ver­stan­den” und gab das von ihm un­ter­schrie­be­ne Schrei­ben an den Ver­mie­ter zu­rück. Der Ver­mie­ter er­höh­te we­ni­ge Mo­na­te spä­ter auf­grund Er­rei­chens der 6 Prozent-Schwel­le die Mie­te, die der Mie­ter fort­an auch ent­rich­te­te. Drei Jah­re spä­ter kün­dig­te der Ver­mie­ter dem Mie­ter or­dent­lich auf­grund Nicht­ein­hal­tung der Schrift­form. Zu Un­recht ur­teil­te der BGH – je­doch über­ra­schen­der Wei­se nicht auf­grund der ver­ein­bar­ten Schrift­form­hei­lungs­klau­sel.

Die Begründung

Der BGH begründete seine Entscheidung mit dem Schutzzweck des § 550 BGB, der durch eine Schriftformheilungsklausel vereitelt würde. Indem es ein Kündigungsrecht gewähre, schütze das Schriftformerfordernis einerseits den Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes in bestehende Mietverhältnisse eintritt (§ 566 BGB). Er solle nicht langfristig an ihm unbekannte – weil nur mündlich vereinbarte – mietvertragliche Regelungen gebunden werden.

Andererseits schütze das Schriftformerfordernis auch die ursprünglichen Vertragsparteien vor Übereilung und diene der Beweisbarkeit langfristiger Abreden – § 550 BGB sei zwingendes Recht. Die Vorschrift liefe ins Leere, wenn die Parteien durch eine Schriftformheilungsklausel wirksam daran gehindert würden, bei Schriftformmängeln zu kündigen.

Im vorliegenden Fall hielt der BGH die Kündigung des Vermieters indes aus anderen Gründen für unwirksam. Ursache des dortigen Schriftformverstoßes war eine nachträgliche Anpassung der Wertsicherungsklausel, die wirtschaftlich allein dem Vermieter zugute kam. Seine auf diesen Schriftformverstoß gestützte Kündigung sei folglich treuwidrig und daher unwirksam.

Auswirkungen auf die Praxis

Die Entscheidung gibt dem Thema Schriftform bei langfristigen Mietverträgen neue Brisanz. Das betrifft nicht nur die ursprünglichen Parteien des Mietverhältnisses, sondern auch Investoren, die Immobilien wegen der erwarteten Mieterträge erwerben.

Zwar konnten Schriftformheilungsklauseln jedenfalls seit 2014 nicht mehr als sicheres „Allheilmittel″ gegen Schriftformkündigungen angesehen werden. Nunmehr steht aber fest, dass sie nicht nur in bestimmten Konstellationen, sondern generell wirkungslos sind.

Spätestens jetzt muss daher wieder äußerst sorgfältig auf die Einhaltung der Schriftform geachtet werden – beim Abschluss von Mietverträgen und ihren Nachträgen ebenso wie bei der rechtlichen Due Diligence im Rahmen von Immobilientransaktionen. Al­le Ne­ben­ab­re­den zum Miet­ver­trag sollten genauestens und schrift­form­kon­form fest­ge­hal­ten wer­den.